Venta de Inmuebles en la Renta 2025

Guía completa para la campaña de la Renta 2025 — declaración a presentar en 2026

Vender un inmueble tiene consecuencias fiscales directas en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Conocer cómo tributa esa operación, qué gastos son deducibles, qué tipos se aplican y qué exenciones existen puede suponer una diferencia económica muy relevante. En esta guía analizamos en profundidad todo lo que necesitas saber para la declaración de la Renta correspondiente al ejercicio 2025, que se presenta entre abril y junio de 2026.

Cuando se vende un inmueble, la diferencia entre el valor de transmisión (lo que se obtiene por la venta) y el valor de adquisición (lo que costó en su día) genera una ganancia o pérdida patrimonial. Esta variación de patrimonio se integra en la base imponible del ahorro del IRPF si el bien ha estado en el patrimonio del contribuyente más de un año. Si el período de tenencia es inferior a un año, tributa en la base imponible general, con tipos marginales considerablemente más elevados.

El valor de adquisición no es únicamente el precio de compra. Se compone de:

• Precio de compra escriturado
• IVA (si fue vivienda nueva) o ITP si fue de segunda mano (Impuestos soportados en la adquisición)
• Gastos de notaría y registro de la propiedad en el momento de la compra
• Honorarios de agencia abonados en la adquisición
• Inversiones y mejoras realizadas sobre el inmueble (no los gastos de conservación ni reparación ordinaria)

El valor de transmisión es el importe real obtenido en la venta, minorado por:

• Comisiones de agencia inmobiliaria abonadas por el vendedor
• Gastos de notaría y registro correspondientes a la transmisión
• Plusvalía municipal (IIVTNU) satisfecha por el vendedor cuando sea legalmente exigible al transmitente

La fórmula de cálculo es:

Ganancia Patrimonial = Valor de Transmisión – Valor de Adquisición

Las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles con más de un año de tenencia tributan en la base imponible del ahorro a los siguientes tipos en el ejercicio 2025:

La base del ahorro es acumulativa: la ganancia se integra con el resto de rendimientos del ahorro del contribuyente (dividendos, intereses, fondos de inversión, etc.), por lo que la tributación efectiva depende del conjunto de la base del ahorro declarada en ese ejercicio.

Cuando el vendedor es residente fiscal en España, el comprador no está obligado a practicar retención. No obstante, si el vendedor es no residente (sujeto al IRNR), el comprador deberá retener e ingresar en Hacienda el 3 % del valor de transmisión como pago a cuenta del impuesto del vendedor, mediante el modelo 211.

Para los inmuebles adquiridos con anterioridad al 31 de diciembre de 1994, la normativa contempla los denominados coeficientes de abatimiento, que permiten reducir la parte de la ganancia generada hasta el 20 de enero de 2006.

Esta reducción tiene un límite global acumulado de 400.000 euros de valor de transmisión por contribuyente, a computar desde el 1 de enero de 2015. Una vez superado ese umbral, la totalidad de la ganancia tributa sin reducción alguna. Su correcta aplicación puede suponer un ahorro fiscal muy significativo para quienes mantienen en su patrimonio activos adquiridos hace décadas.

La ganancia o pérdida patrimonial se imputa al período impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial, es decir, en el ejercicio en que se formaliza la escritura de compraventa. El momento determinante es la transmisión jurídica del bien, que en la práctica coincide con la fecha de la escritura pública ante notario.

Si se ha pactado un precio aplazado, existen reglas específicas de imputación proporcional que permiten diferir parte de la tributación a los ejercicios en que se perciban los cobros, siempre que el período de aplazamiento sea superior a un año y así se opte expresamente.

Si la operación genera una pérdida patrimonial, la normativa permite:
● Compensarla con otras ganancias patrimoniales del mismo ejercicio integradas en la base del ahorro
● Si el saldo sigue siendo negativo, compensarlo con los rendimientos del capital mobiliario de la base del ahorro con un límite del 25 % de dichos rendimientos
● El remanente no compensado puede trasladarse a los cuatro ejercicios siguientes

Esta posibilidad de arrastre de pérdidas convierte a la planificación fiscal interanual en una herramienta eficaz, especialmente en carteras con varios activos susceptibles de transmisión.

La tributación en IRPF no es el único coste fiscal derivado de la venta. Existen otras figuras impositivas que el transmitente debe tener en cuenta:

Este impuesto local grava el incremento del valor del suelo urbano durante el período de tenencia del inmueble. Es exigido por el ayuntamiento del municipio donde radique el bien.

Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021, el sistema de cálculo fue reformado. El contribuyente puede optar entre dos métodos:

● Método objetivo: basado en el valor catastral del suelo multiplicado por coeficientes establecidos anualmente en función del período de tenencia
● Método real: si el incremento real del valor del suelo es inferior al que resulta del método objetivo, se puede tributar por el valor real

El IBI corresponde pagarlo al propietario a fecha 1 de enero del año correspondiente. Es habitual que en las compraventas se prorrateé entre vendedor y comprador, aunque fiscalmente siempre recae sobre quien era titular al inicio del ejercicio.

Esta es, sin duda, la exención más utilizada y de mayor impacto económico en el ámbito residencial. Se regula en el artículo 38 de la Ley del IRPF y permite excluir de tributación la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe obtenido se reinvierta en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual.

• El inmueble vendido debe constituir la vivienda habitual del contribuyente durante al menos tres años (salvo circunstancias justificadas: cambio de trabajo, matrimonio, separación, etc.)
• La reinversión debe efectuarse en el plazo de dos años anteriores o posteriores a la venta
• La reinversión ha de ser total para que la exención sea completa. Si solo se reinvierte una parte, la exención se aplica proporcionalmente

Cuando el importe reinvertido es inferior al valor de transmisión, la ganancia exenta se calcula así:

Ganancia exenta = Ganancia total × (Importe reinvertido / Valor de transmisión)

El exceso de ganancia no cubierto por la reinversión tributará normalmente en la base del ahorro.

La normativa del IRPF establece dos supuestos de exención específicos para contribuyentes que hayan alcanzado los 65 años en el momento de la transmisión:

Si la persona tiene 65 años o más y vende su vivienda habitual, la ganancia patrimonial queda completamente exenta de tributación, sin necesidad de reinversión alguna. No importa el importe obtenido ni el destino que se dé al dinero.

Para inmuebles distintos de la vivienda habitual (segundas residencias, locales, garajes, fincas rústicas, etc.), los mayores de 65 años pueden obtener también la exención si destinan el importe obtenido a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor, con los siguientes requisitos:

● El límite máximo del importe que puede acogerse a esta exención es de 240.000 euros
● La renta vitalicia debe constituirse en el plazo de seis meses desde la fecha de transmisión
● La entidad aseguradora debe formalizar el contrato conforme a la normativa de seguros privados
● Si la reinversión es parcial, la exención se aplica de forma proporcional

Cuando un contribuyente entrega su vivienda habitual al banco como pago de una deuda hipotecaria y no dispone de otros bienes o derechos con los que hacer frente a la deuda, la ganancia patrimonial que pueda generarse queda exenta de tributación.

Esta exención se aplica igualmente en los supuestos de transmisión del inmueble en procedimientos de ejecución hipotecaria judicial o notarial, siempre que la vivienda sea habitual y el transmitente no tenga capacidad económica para hacer frente a la deuda.

Cuando se vende un inmueble recibido por herencia, el valor de adquisición es el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (o el comprobado por la Administración), con el límite del valor de mercado en la fecha del fallecimiento. Los gastos del proceso sucesorio imputables al bien también incrementan el valor de adquisición. La fecha de adquisición a efectos del plazo de tenencia es la fecha del fallecimiento del causante.

En el caso de inmuebles recibidos por donación, el valor de adquisición es el declarado en el Impuesto sobre Donaciones. Si el bien fue donado en los últimos diez años y el donante lo adquirió a un valor superior, existen reglas específicas anti-elusión que conviene analizar caso a caso.

Los inmuebles que no constituyen la vivienda habitual y que no están arrendados generan una imputación de rentas inmobiliarias en la base imponible general. Esta imputación es del 1,1 % del valor catastral para inmuebles con revisión catastral en los últimos diez años, o del 2 % en el resto de casos.

Si el inmueble se vende a mitad de año, la imputación se computa de forma proporcional a los días en que fue de titularidad del vendedor durante ese ejercicio.

● Documentar exhaustivamente el valor de adquisición: escrituras, facturas de mejoras, liquidaciones de impuestos pagados
● Evaluar el momento de la venta: si el contribuyente está próximo a cumplir 65 años o puede compensar con pérdidas de otros activos
● Analizar la viabilidad de la reinversión: coordinar temporalmente la venta y la nueva compra es determinante
● Revisar la situación catastral del inmueble: un valor catastral elevado incrementa la plusvalía municipal
● Consultar con un asesor fiscal especializado: cada operación tiene sus particularidades y la normativa admite interpretaciones que solo un análisis individualizado puede aprovechar

Sí. La exención admite reinversiones producidas hasta dos años antes o dos años después de la venta, siempre que se mantenga la condición de vivienda habitual.

Cada cónyuge declara su parte proporcional de la ganancia o pérdida, y aplica individualmente las exenciones que le correspondan según sus circunstancias personales.

Sí. La exención es proporcional al importe reinvertido. La ganancia correspondiente al importe no reinvertido tributará en la base del ahorro.

No. Los coeficientes de actualización monetaria fueron eliminados a partir del ejercicio 2015 y no han sido restituidos. La ganancia se calcula sobre valores nominales.

¿Vas a vender o has vendido un inmueble en 2025?

No te arriesgues a tributar de más ni a cometer errores en la declaración. En nuestro despacho somos especialistas en fiscalidad inmobiliaria y te acompañamos en todo el proceso: desde el análisis previo de la operación hasta la presentación de la declaración.

Consúltanos sin compromiso — cada caso es único y una revisión profesional puede marcar una diferencia económica muy significativa.